Du moment qu’un propriétaire procède à la location de son bien immobilier et que ce dernier perçoit le loyer (encore appelé « revenus fonciers »), il doit impérativement procéder à la déclaration de ses revenus à l’administration fiscale pour qu’ils soient imposables. Il existe deux catégories de régime d’imposition sur les revenus fonciers. Il s’agit du régime du réel et celui du micro-foncier. Comment calculer le revenu imposable du régime micro-foncier ? Quel est le principe de ce régime ?

Le régime micro-foncier : ce qu’il faut savoir

L’application du régime micro-foncier se fait de façon automatique aux contribuables qui perçoivent un revenu brut inférieur à 15 000 euros sur une année et qui ne procèdent pas à la location d’un bien immobilier soumis à un régime d’imposition particulier.

Il faut retenir que le plafond de 15 000 euros s’applique chaque année pour la somme du loyer fiscal. Ce qui revient donc à dire qu’il faut prendre en compte tous les loyers encaissés par le contribuable même, son conjoint et d’éventuelles personnes à charge.

Lorsque le revenu foncier d’une année civile dépasse 15 000 euros, le contribuable ne peut donc pas bénéficier des avantages du régime micro-foncier. Il se verra donc appliquer obligatoirement le régime du réel. Même avec un revenu foncier brut annuel inférieur à 15 000 euros, un contribuable peut opter pour le régime du réel.

Pour couronner le tout, il convient de préciser que le régime micro-foncier est applicable à un contribuable, lorsque ce dernier réalise sur une année civile moins de 15 000 euros de revenu foncier brut

Les exceptions

Certains propriétaires ne peuvent pas bénéficier du régime micro-foncier. Il s’agit par exemple du propriétaire d’un immeuble situé dans un site patrimonial remarquable ou encore de bien immobilier qui est soumis à un régime fiscal spécifique tel que la loi Pinel. De la même manière, le propriétaire d’un monument historique est exclu du régime micro-foncier.

Le régime micro-foncier : son principe

Au premier abord, il faut comprendre que le régime micro–foncier est un régime qui est simplifié d’imposition des revenus fonciers. Il revient au contribuable de faire la déclaration du montant brut des revenus fonciers que ce dernier a encaissé au cours de l’année civile. Ce geste doit être effectué sur la déclaration d’impôts n — 2042 dans la case 4BE (il s’agit bien évidemment du cadre 4 dédié aux « revenus fonciers »). À ce niveau, le contribuable n’a pas la possibilité de procéder à la déduction des charges ou des travaux (réalisés sur l’immeuble) du montant des revenus fonciers bruts contrairement au régime du réel.

Le revenu foncier brut prend en compte tous les revenus bruts des immeubles que le contribuable a mis en location directement ou dont ce dernier se réserve la jouissance. Il faut tenir compte énormément de la quote-part du revenu brut de la société civile immobilière dont le contribuable est associé, spécifiquement à proportion de ses droits dans les bénéfices. Ensuite, l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 30 % qui permettra de combler les charges et/ou travaux qui sont liés au logement mis en location. Ainsi donc, les 70 % restant seront ajouté (par l’administration fiscale) aux autres revenus perçus par le contribuable pour effectuer le calcul de l’impôt sur le revenu qui sera payé par ce dernier.

Pour couronner le tout en ce qui concerne le principe du régime micro-foncier, il faut préciser que le résultat foncier est toujours bénéficiaire. Plus précisément, il ne peut pas y avoir de déficit. Ce qui n’est absolument pas le cas dans le cadre du régime du réel.

Comment effectuer le calcul du revenu net imposable dans le régime micro-foncier ?

Au préalable, il convient de préciser que la détermination du revenu net imposable du régime micro-foncier est effectuée par l’administration fiscale. Ce revenu net imposable est fixé par application d’un abattement forfaitaire de 30 %.

Pour que ce calcul soit réalisé par l’administration fiscale, le contribuable au régime micro-foncier doit impérativement déclarer chaque année, le montant de ses revenus fonciers sur une déclaration spécifique (il s’agit bien de la déclaration des revenus fonciers) qui sera annexée à la déclaration de l’ensemble des revenus.

Prenez par exemple, un monsieur qui procède à la location d’un bien immobilier lui rapportant 12 000 euros de revenu brut foncier sur une année civile, et qui s’est abstenu d’opter pour un régime réel d’imposition. Le montant de son revenu foncier net imposable se fixe à 8400 euros (c’est-à-dire 30 % des 12 000 euros). Sur la déclaration annexe à sa déclaration d’ensemble des revenus, ce monsieur doit impérativement faire une déclaration des 12 000 euros de revenus fonciers qu’il a perçu sur l’année civile. Il revient donc à l’administration fiscale de calculer le revenu net imposable.

Dans un régime micro-foncier, aucun déficit ne peut être toléré. Voilà pourquoi, les déficits fonciers qui sont constatés antérieurement à l’application du régime micro-foncier seront immédiatement imputés sur les revenus fonciers des années suivantes.