Les entrepreneurs qui s’intéressent au secteur de l’immobilier peuvent désormais créer une société afin de pouvoir exercer librement leur activité : il s’agit de « la société civile immobilière ou SCI ». De plus, la loi n’exige aucun montant fixe pour le capital social pour la création de ce type de société.
Cependant, une SCI doit être constituée d’au moins deux associés. Ces derniers vont effectuer des apports pour constituer le capital social. Comme toutes les sociétés civiles, la création d’une SCI débute toujours par la rédaction de ses statuts et s’achève par une demande d’immatriculation adressée au greffe du tribunal au sein du Registre du Commerce et des Sociétés.
Table des matières
Généralité sur la société civile immobilière (SCI)
La SCI ou Société Civile Immobilière fait partie des sociétés civiles dont l’activité principale consiste à acheter, gérer, mettre en location ainsi que construire un bien immobilier afin de pouvoir le vendre (immeuble, terrain, etc.). À noter que la SCI ne peut pas exercer une activité commerciale de façon régulière.
Une société civile immobilière se caractérise par les points suivants :
- Objet social
L’objet social d’une société civile immobilière ou SCI doit principalement se baser sur la gérance d’un patrimoine immobilier.
- Capital social
Lors de la création d’une société civile immobilière ou SCI, le Code civil n’exige pas un capital social fixe. Ce dernier varie donc en fonction des parts sociales des associés.
- Régime fiscal
Toutes les sociétés civiles immobilières sont généralement soumises à l’impôt sur le revenu. Néanmoins, il est possible de choisir le régime de l’impôt sur les sociétés.
- Nombre des actionnaires:
Selon le Code de commerce en vigueur, une société civile immobilière ou SCI doit être composée de deux associés au minimum. En d’autres termes, une seule personne physique ne peut pas constituer une société civile immobilière.
Par ailleurs, les actionnaires contribuent au déficit de la société, et ce, en fonction de leur apport dans le capital social. Toutefois, ils sont « entièrement responsables des créances » contractées par la société. Par conséquent, si cette dernière est tombée en difficulté financière, les biens personnels de chaque associé seront engagés.
- Gérance
En règle générale, la société civile immobilière doit disposer d’un ou plusieurs dirigeants. Il peut s’agir d’un associé ou d’une simple personne physique ou morale.
Les conditions requises pour créer une SCI
Pour pouvoir créer une société civile immobilière, certaines conditions sont requises. À savoir :
Les associés
Lors de la création d’une société civile immobilière ou SCI, la loi exige la présence d’au moins deux associés. Cela signifie qu’une seule personne n’a pas le droit de créer une SCI. À savoir qu’un mineur qui n’est plus soumis à la tutelle parentale peut devenir actionnaire. De plus, un couple légal peut également être des associés. Pour cela, il faut que chacun d’eux effectue un apport au capital social de la société.
L’activité immobilière
Comme son nom l’indique, une SCI doit toujours exercer une activité civile et immobilière. Concernant l’objet social, il est obligatoirement civil et immobilier. En général, leurs activités concernent :
- L’achat, la gérance, la mise en location ou la vente des immeubles ainsi que du patrimoine immobilier ;
- L’accomplissement des diverses opérations financières relatives à leurs activités.
L’impôt sur les bénéfices
Du point de vue fiscal, la société civile immobilière ou SCI est soumise à deux régimes d’imposition sur les bénéfices :
- L’impôt sur les sociétés : le régime d’imposition s’applique sur la société en général. La rémunération des actionnaires varie alors en fonction des dividendes. Il est à signaler que les SCI qui se focalisent sur la location des locaux meublés sont impérativement soumises à ce régime fiscal ;
- Le régime des sociétés de personnes : ici, chaque actionnaire est soumis au régime de l’impôt sur le revenu en fonction de leur participation au capital social.
Les étapes à suivre pour créer une société civile immobilière ou SCI
Comme toutes les autres sociétés, la création d’une société civile immobilière nécessite obligatoirement la réalisation de certaines démarches administratives.
La rédaction des statuts de la SCI
Il s’agit de la première démarche indispensable afin de pouvoir créer une société civile immobilière ou SCI. En effet, toutes les règles relatives au bon fonctionnement de la société sont définies dans les statuts.
Par ailleurs, les statuts d’une société doivent comporter les éléments suivants :
- La forme juridique de l’entreprise ;
- L’identité ainsi que les coordonnées de tous les actionnaires ;
- La dénomination sociale ainsi que l’adresse (ou siège) officielle de la société ;
- La nature de l’activité exercée par la société en question ;
- Le montant du capital social ;
- Les parts sociales de chaque associé : il peut s’agir d’un apport en nature ou numéraire (forme d’argent en liquide) ;
- La durée de vie de la société : en général, une entreprise dure 99 ans au maximum ;
Le dépôt du capital social
Pour la création d’une société civile immobilière, le Code de commerce n’exige aucun montant fixe pour le capital social. Ainsi, ce dernier varie en fonction de la mise de chaque actionnaire.
Par ailleurs, pour pouvoir obtenir le titre d’associés au sein d’une société civile immobilière ou SCI, chaque personne physique intéressée doit effectuer un apport qui contribue au capital social de la société.
La publication d’un avis de création
La publication d’un avis de création dans le journal des annonces légales est obligatoire. En effet, elle permet de faire connaître la nouvelle société au sein du département où l’entreprise s’est implantée. Elle permet également d’obtenir un numéro d’immatriculation.
Pour cela, il est conseillé d’effectuer une publication en ligne. C’est une démarche simple, rapide, mais très efficace. De plus, une application est mise à la disposition des entrepreneurs. Elle permet de connaître tous les éléments qui doivent figurer dans l’annonce.
À partir du moment où l’annonce est lancée dans le journal, la société civile immobilière va recevoir une attestation de parution. Ce document est indispensable, car c’est l’une des pièces à joindre à la demande d’immatriculation au sein du Registre du commerce et des sociétés.
La demande d’immatriculation de la SCI au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS)
Il s’agit de l’étape finale de la création d’une entreprise. En effet, cette étape permet à la société en question d’acquérir sa stabilité juridique ainsi que de garantir son existence légale sur le marché. Cependant, l’intéressé doit déposer un dossier en guise de demande d’immatriculation auprès du greffe du tribunal de commerce chargé du département où la société concernée s’est implantée.
Il est à noter que quelques pièces justificatives doivent être jointes à la demande :
- Un formulaire M0 (Cerfa n° 13958*02) préalablement rempli par le demandeur ;
- Un exemplaire original des statuts de la société, daté et signé par tous les actionnaires ;
- Un exemplaire de l’acte de nomination du dirigeant (dans le cas où ce dernier n’est pas nommé par les statuts) ;
- Une déclaration sur l’honneur de tous les bénéficiaires (ACRE) effectuée par le représentant légal de la société ;
- Un certificat d’occupation des locaux où le siège social s’installe ;
- Une attestation de parution dans le journal d’annonces légales ;
- Un justificatif de l’identité ainsi que des coordonnées du dirigeant ;
- Un casier judiciaire justifiant la non-condamnation du gérant.
Il est à noter que si une personne morale fait partie des actionnaires voire même de la gérance au sein d’une société civile immobilière ou SCI, une pièce justificative est à fournir avec la demande d’immatriculation de la société.