Comme l’agence agricole du gouvernement est le premier acquisiteur du terrain agricole, il doit alors être signalé lors d’un achat de ce type de terrain. Il faut savoir que le prix d’un terrain agricole varie selon ses caractéristiques, son emplacement et sa qualité qui suit un barème imposé. À part le prix du terrain, des frais supplémentaires ne doivent pas être négligés, cette charge s’appelle frais de notaire ou frais d’acquisition. Ces frais s’avèrent minimes si la vente se fait entre particuliers qu’avec une entreprise. Et à noter que parfois, lors des mises en vente à bas prix, le frais de notaire peut-être plus important que le prix du terrain.
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Frais de notaire : définition
Les frais de notaire, communément appelés frais d’acquisition, se définissent comme la totalité des sommes à verser au notaire, une somme qui lui sera versée en échange de ses prestations. C’est un surplus du prix d’achat du terrain qui varie selon la taille du dossier. En règle générale, sur la totalité de ce prix, seulement une partie sera versée au notaire. Car certaines parties s’investissent dans la préparation des dossiers.
De ce fait, il est impératif de savoir faire la différence entre coût d’acquisition et émolument qui est l’argent que reçoit le notaire comme rémunération. Généralement, les frais de notaire s’élèvent à 8 % du prix d’achat du terrain.
Qu’est-ce qui compose les frais de notaire ?
Les frais de notaire comprennent :
- Les frais de démarche obligatoire : ils sont généralement appelés débours. Ce sont les frais qu’il faut donner au notaire en guise de remboursement après le dépôt des dossiers. À cette somme peuvent s’ajouter des frais annexes comme des imprévues, le coût de préparation de préparation de certains dossiers, les frais de déplacement, des rémunérations.
- Paiement des droits de mutation : ils représentent la majeure partie des frais. Ces droits se composent principalement de taxe de publicité foncière et des droits d’enregistrement. Entre autres, les droits de mutation se composent des différentes taxes que prélèvent le département, la commune et l’État. Le fait que ces droits prennent une grande partie de la somme est dû au fait que la taxe départementale est comprise entre 3,75 % à 4,5 %, la taxe communale s’élève à 1,2 % et la taxe d’État varie de 1,95 % à 2,15 %.
- Les émoluments et les honoraires : cette rémunération a déjà été fixée sur l’ensemble du territoire français, mais elle est généralement négociable. En règle générale, cette rémunération va jusqu’à 10 % des frais de notaire.
La réglementation à connaître lors de l’achat d’un terrain agricole
Comme pour l’achat des biens immobiliers, l’achat d’un terrain agricole est soumis à différentes règles. De ce fait, ces terrains doivent se situer en zone rurale et doivent être exploités pour toute activité agricole uniquement, ce sont donc des champs, des pâturages ou même des zones d’élevage.
La constructibilité du terrain est un autre point très important à prendre en compte. En effet, l’achat d’un terrain agricole suit des procédures très différentes des autres terrains. C’est pour cela qu’il faut faire appel à des notaires dans le cadre de la réalisation de l’achat.
De ce fait, si la parcelle est constructible, un permis de construire et une pièce justificative seront nécessaires à la réalisation du projet. Il faut aussi savoir qu’avant d’acheter tout terrain agricole, il est indispensable d’avertir l’Agence Agricole du Gouvernement (AAG) ou la Société d’Aménagement Foncier et d’Établissement Rural (SAFER) qui ont le droit à la priorité sur le terrain.
Pour pouvoir déterminer si un terrain est constructible ou pas, il est préférable de consulter le plan local d’urbanisme ou PLU.
Le prix d’un terrain agricole
Pour connaître le prix total d’un terrain, il faut connaître au préalable le prix du terrain dans le but de pouvoir y additionner les frais de notaire, et que dans certains cas, le prix de notaire peut s’avérer plus élevé que le prix du terrain. Mais aussi, de nombreux paramètres agissent sur le prix d’un terrain agricole, tel que, le prix de vente sera beaucoup moins cher si la transaction se fait avec particulier qu’avec une entreprise. D’autre part, il faut prendre en compte les facteurs suivants :
- Le premier point à prendre en considération est la situation géographique du terrain. L’emplacement doit s’agir d’un lieu communal soumis à un arrêté préfectoral. De ce fait, les terrains agricoles peuvent varier d’une commune à l’autre et peuvent s’avérer très économiques dans certains cas, peut aller jusqu’à seulement 600 € l’hectare, alors que dans une certaine région, il peut facilement dépasser les 1 million d’euros l’hectare.
- D’un autre côté, ce prix dépend aussi de sa qualité, une qualité qui est évaluée à l’aide d’un barème de 5 classes. Même si la classe 1 est de meilleure qualité, il existe aussi des terrains hors classe ou des terrains d’exception.
Les barèmes des frais de notaire
Les frais de notaire sont devenus dégressifs depuis la déclaration du décret 2016-30 du 26 février 2016 qui a modifié les barèmes applicables. La rémunération des notaires sur l’acquisition de terrain agricole est déterminée en fonction de la valeur du terrain. Il comprend alors 4 tranches :
- Si la valeur du terrain varie de 0 à 6500 euros, les émoluments du notaire sont fixés à 3,95 % de la totalité de la valeur du terrain.
- Dans le cas où le prix du bien va de 6500 à 17 000 euros, les frais du notaire s’abaissent à 1,6 %.
- Dans le cas où le terrain se vend entre 17 000 et 60 000 euros, l’émolument est calculé suivant le taux de 1,09 % de la valeur totale.
- Pour un terrain qui dépasse les 60 000 euros, ces frais sont calculés avec le taux de 0,815 %.
Les ventes entre particuliers
Les frais de notaire lors d’un achat de terre agricole seront toujours applicables même si la vente s’effectue entre particuliers. Il est toujours possible de proposer un prix à tous ceux qui veulent vendre leur terrain. Et dans tous les cas, cette vente ne pourra pas se faire sans la contribution d’un notaire.
Quels sont les impacts de la TVA sur les frais de notaire ?
C’est ici qu’interviennent les vendeurs assujettis à la TVA et non assujettis, et ce sujet ne concerne en rien l’acheteur.
- Si le vendeur est assujetti à la TVA : si le vendeur n’a pas évoqué de taxe lors de la transaction, seuls des droits de mutation d’une valeur comprise entre 5,10 % et 5,8 % peuvent alors s’appliquer. Dans le cas contraire, l’acheteur ne se verra payer que 0,715 % de la valeur totale.
- Si le vendeur n’est pas assujetti à la TVA : dans ce cas, l’acheteur doit payer la somme des droits d’enregistrement d’une valeur de 5,1 % et 5,8 %.
Dans les deux cas, si l’acheteur est assujetti à la TVA, il dispose de deux options. Soit, il utilise sa terre dans le cadre de projet agricole pendant les 4 ans qui précèdent l’obtention du terrain pour payer un droit d’un montant de 125 euros. Soit il prend l’option de revendre sa terre 5 ans après son acquisition et ses frais se verront réduits à 0,72 %.
Qui paye les frais de notaire ?
Sauf dans le cas d’une exception, ce qui est plutôt rare, les frais de notaire sont payés par l’acheteur. Cette exception se fait lorsque le prix négocié est indiqué dans un acte ou un contrat et ce sera au vendeur de régler les frais de notaire.
Comment réduire les frais de notaire ?
Il n’est pas difficile, mais très complexe d’obtenir cette réduction, car il faut passer par de nombreuses négociations :
- Réduire le prix d’achat du terrain : négocier le prix du terrain avec son vendeur pourra encore peut-être baisser le prix de la parcelle. Dans le but d’avoir une idée sur sa capacité d’emprunt, l’acheteur peut alors faire appel à un courtier immobilier, de ce fait, il pourra définir sa marge de négociation sur l’intégralité de la somme. Il ne faut pas négliger que si le coût de la vente se trouve réduit, le prix total de la vente se verra réduit.
- Négocier avec le notaire : après la loi Macron de 2016, les notaires ont eu droit de disposer au maximum 10 % de la somme totale de l’achat en tant qu’émolument. Une baisse peut s’appliquer sur toute transaction d’achat de terrain ou d’immobilier à partir de la somme de 150 000 €. De ce fait, il est possible de faire cette demande, car elle est accessible à tout le monde.
- Déduction des frais d’agence : dans le cas où l’acheteur paye la somme sans son emprunt immobilier, il peut alors réduire les frais de notaire. Cela veut tout simplement dire que l’agence immobilière stipule que ce n’est pas à l’acheteur de payer les frais d’agence, mais au vendeur. Par conséquent, les frais d’acquisition seront calculés en fonction du prix du terrain, mais pas avec la totalité de la somme investie dans la totalité de la transaction.