Le décret tertiaire, également connu sous l’appellation décret de rénovation tertiaire, a été créé pour limiter l’impact environnemental du secteur du bâtiment. Il s’agit d’un décret qui demande impérativement une réduction des consommations énergétiques. En 2010, il a été initié par la loi Grenelle II et a été annulé par la loi de Transition énergétique en 2017. Puis, en 2018, la loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) a lancé de nouveau le dispositif. Même si la tâche a été compliquée, le décret tertiaire est officiellement entré en vigueur en octobre 2019.

Décret tertiaire : qui est concerné ? Y a-t-il des exceptions ?

Les bâtiments concernés

Le décret tertiaire concerne les propriétaires et locataires de bâtiments, publics comme privés, à usage tertiaire. Cela signifie que toutes les activités dans le secteur tertiaire sont concernées.

Le décret s’applique seulement aux locaux dont la surface de plancher cumulée est égale ou supérieure à 1000 mètres carrés. Le dispositif concerne également les établissements qui réunissent plusieurs activités tertiaires, avec une surface qui dépasse cette valeur. C’est-à-dire que si la surface de plancher des parties de bâtiments présents sur site dépasse la valeur de 1000 m2, le décret tertiaire doit être appliqué.

Le même principe qui s’applique si un site est constitué de plusieurs constructions immobilières. Cette superficie rassemble aussi les étages ainsi que les bâtiments éventuels. À titre d’exemple, un local commercial de 500 m2 de surface cumulée dans un bâtiment hébergeant 2000 m2 d’activités tertiaires, est soumis au règles énoncées dans le décret.

Les bâtiments situés sur une même unité foncière sont aussi concernés par le décret tertiaire. Il s’agit des constructions immobilières placées sur un même site à usage mixte, comme les immeubles de bureaux, les locaux commerciaux et les hôtels. Il peut également s’agir des bâtiments dédiés à l’enseignement, des bâtiments administratifs et de santé, des locaux d’activités… Même si la date de construction peut varier selon le type d’immobilier, ces bâtiments à usage mixte ne font pas exception. Le plus important c’est d’avoir une surface de plancher cumulée à 1000 m2. Le décret tertiaire s’adresse également aux propriétaires, aux occupants, aux bailleurs et aux preneurs.

Si vous êtes donc un occupant, un investisseur ou un locataire de l’un de ces immeubles qui hébergent des activités tertiaires, vous êtes concerné par ce dispositif.

Les bâtiments qui peuvent faire l’objet d’une exemption

Vous devez savoir qu’il existe quelques bâtiments qui ne sont pas concernés par le décret tertiaire. Ce sont des bâtiments qui sont totalement exclus du champ d’application de ce décret.

À titre d’exemple, les constructions qui font l’objet d’un permis de construire, autorisé ou à titre précaire, sont exemptées. Ces types de constructions immobilières ne sont pas concernés, car ils respectent déjà les critères de performances énergétiques. De cette façon, les caractères et principes concernant la consommation énergétique de ces constructions sont jugés satisfaisants. Parmi les exceptions, les constructions immobilières provisoires ne sont pas aussi concernées par le décret tertiaire. Il s’agit des bâtiments qui n’existent que pour un temps limité.

Mis à part ces constructions provisoires, celles qui sont destinées au culte et celles qui exercent une activité à usage opérationnel ne sont pas concernées. Il s’agit des activités opérationnelles à des fins de sécurité civile du territoire, de défense et de sûreté intérieure.

Quels sont les objectifs et les obligations imposées par le décret tertiaire ?

Dans le cas où les activités prennent fin, les propriétaires ou les locataires qui vont continuer à exercer une activité resteront soumis aux obligations. Et ce même si les surfaces de plancher cumulées ne sont pas égales ou supérieurs à 1000 m2. Cela veut dire qu’une surface cumulée hébergeant une activité tertiaire peut être inférieure à cette valeur.

Les acteurs du tertiaire doivent respecter des conditions qui servent à surveiller leur consommation d’énergie. Pour cela, il faut se référer à des valeurs définies. Ces conditions dépendent surtout du type de construction concerné et doivent être atteintes d’ici l’année 2030. Chaque propriétaire ou locataire peut obtenir une évaluation de la conformité du bâtiment. Cependant, tous les bâtiments soumis au règlement peuvent suivre des modalités alternatives.

Les objectifs en valeur relative

La première modalité consiste en un objectif de réduction en valeur relative. Sachez que les objectifs de consommation énergétique sont fixés par période de dix ans. Mais, le calcul sera effectué à partir d’une consommation d’énergie, par rapport à une année de référence choisie entre 2010 et 2019. La réglementation oblige tous les acteurs du tertiaire à réduire la consommation d’énergie dans les bâtiments existants avec un objectif d’au moins 40 %. Cet objectif doit être atteint avant le contrôle en 31 décembre 2030. Après cela, le prochain objectif consiste à réduire la consommation en 50 % en 2040 et 60 % en 2050.

Les objectifs en valeur absolue

La deuxième modalité imposée par le décret tertiaire consiste en un objectif de réduction déterminé en valeur absolue. Pour chaque type d’activité de tertiaire, il est donc possible d’atteindre un niveau de consommation d’énergie fixé en valeur absolue. Comme pour la valeur relative, les objectifs de consommation énergétiques sont toujours fixés par décennie.

Le ministère de la Transition écologique a aussi précisé que les objectifs doivent être atteints à chaque échéance. En effet, les valeurs à respecter sont fixées par un arrêté modificatif, paru le 17 janvier 2021. Ce premier objectif doit être atteint en année 2030.

Les modulations des objectifs

Dans certains cas, le décret tertiaire prévoit des modulations d’objectifs de réduction de consommation énergétique. Pour justifier les modulations, tous les acteurs de tertiaire devront présenter des dossiers techniques. C’est-à-dire que le législateur accepte que certains cas puissent ne pas atteindre certains objectifs. Cette possibilité de modulation des objectifs peut être appliquée en cas de risque pathologique. Il s’agit des travaux qui risquent d’affecter la structure ou le clos ouvert des bâtiments. Si les travaux modifient des parties extérieures pour certains bâtiments classés, les objectifs pourront également être revus. Puis, ceux-ci peuvent également être modulés dans un changement de volume d’activité, aux servitudes relatives des droits des sols, à la sécurité des biens et des personnes. Il faut aussi prendre en compte les travaux qui coûtent cher par rapport aux bénéfices attendus.

En avril 2020, le calcul de ces modulations a été fixé par un arrêté qui définit le contenu du dossier technique. Il est important de préciser que ce dossier doit obligatoirement être établi par les acteurs qui souhaitent modifier leurs objectifs.

Quelles sont les sanctions ?

Vous devez savoir que l’atteinte des objectifs et le respect des obligations sont suivis. En cas de fraude, il existe un site de dénonciation, dédié uniquement pour publier la liste des entreprises. Pour tous les acteurs du tertiaire, la mise en place de ce système leur permettra de prendre en compte les obligations et les objectifs.

Chaque acteur du tertiaire doit transmettre les données de consommation sur la plateforme OPERAT ou Observatoire de la Performance Énergétique, de la Rénovation et des Actions du Tertiaire. Selon le règlement concernant le décret tertiaire, cette opération doit être renouvelée chaque année. En cas de non-transmission des données de consommation, les propriétaires ainsi que les locataires recevront une mise en demeure. Ensuite, le préfet leur accordera un délai de 3 mois pour remplir les informations requises. Dans le cas où les données ne sont toujours pas transmises, la mise en demeure sera publiée sur un site des services de l’État. Mais, la mise en public de ce manquement ne présente aucune sanction pécuniaire.

Si les objectifs ne sont pas respectés, les propriétaires ou les occupants auront la possibilité de justifier les manquements au respect des obligations. Si la justification n’est pas acceptée, le préfet leur mettra en demeure et leur accordera un délai de 6 mois pour remplir les informations demandées. Ce délai permettra, à tous les acteurs, de produire un plan d’action capable de réduire leur consommation d’énergie. Si ce délai n’est pas encore respecté, le préfet leur accordera une deuxième mise en demeure avant de publier leurs noms sur le site web (selon le principe « Name and Shame »). Il s’agit d’un système spécialisé pour exposer les personnes qui contreviennent à un règlement. Des sanctions peuvent ensuite être prononcées selon le type de personnes (physiques ou morales).

Pour éviter ces sanctions, il faut respecter et atteindre les objectifs définis. Pour cela, il est important d’avoir un plan d’action dédié à l’amélioration de la performance énergétique.